Art 199 A Undecies du CGI

Quelles opérations rentrent dans le cadre de la loi GIRARDIN ?

• l'achat ou la construction d'un logement neuf
• la réhabilitation d'un ancien immeuble d'habitation vétuste ou la transformation de locaux anciennement affectés à un autre usage, dès lors que les travaux sont fiscalement assimilés à une construction neuve et autorisés par un permis de construire.
• la souscription de parts ou actions de sociétés dont 'objet réel est la construction de logements locatifs
• les travaux de réhabilitation réalisés par les entreprises des logements achevés depuis plus de 40 ans.

Dans tous les cas, les logements doivent être situés dans les DOM-TOM et être autorisés par un permis de construire.

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Affectation des logements neufs achetés ou construits

• le bénéficiaire de la réduction d'impôt doit prendre l'engagement d'affecter les locaux à son habitation principale, ou de les louer non meublés à un locataire qui en fait sa résidence principale
• les sociétés de construction ou SCPI prennent l'engagement de louer les locaux non meublés à titre de résidence principale.

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Durée de l'engagement pris par le bénéficiaire

• 5 ans si vous affectez le local à votre résidence principale ou si vous le louez à un locataire qui en fait sa résidence principale
• l'engagement passe à 6 ans pour le locatif « intermédiaire »
• si vous achetez ou souscrivez des parts ou titres de sociétés, vous devez les conserver pendant 5 ans ou 6 ans pour le locatif « intermédiaire ».

La location doit intervenir dans un délai maximum de 6 mois à compter de l'achèvement ou de l'acquisition. Le même délai doit être respecté entre deux locataires.

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CALCULER LE MONTANT DE SA DEFISCALISATION

La réduction est calculée sur la base du prix de revient ou d'acquisition du logement (ou du prix de souscription des parts ou actions). Le prix de revient comprend le montant total de l'investissement (prix du terrain, de la construction, honoraires de l'architecte, frais notariés, frais de dossier, etc …). La base de la réduction d'impôts est plafonnée à un montant fixé par m2 de surface habitable.

En 2008, ce plafond est de 2058 EUR hors taxes par m2 de surface habitable, soit 2 232,93 EUR TTC.

Par exemple, si le logement est de 90 m2, le montant retenu pour le calcul de la défiscalisation ne pourra pas dépasser 200 963,70 EUR (soit 2 232,93 x 90), même si le prix d'acquisition du logement est d'un montant supérieur.

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Taux de défiscalisation

• Pour le propriétaire occupant, le taux de défiscalisation est de 25 %, l'avantage fiscal est étalé sur une période de dix ans. La durée minimale de conservation du bien est de 5 années.
• Pour les logements locatifs «libres», le taux de défiscalisation est de 40 % en loi Girardin. Cette mesure concerne les locations non soumises à condition de ressources des locataires et à plafonnement des loyers.

Majoration du taux de défiscalisation

• 10 points supplémentaires de réduction d'impôts sont accordés aux logements situés en zone urbaine sensible (ZUS).
• 4 points supplémentaires sont ajoutés si le logement est équipé d'une source d'énergie renouvelable.

Ces avantages se cumulant, le taux de défiscalisation pour un propriétaire occupant pourra atteindre au maximum 39%. Les logements loués pourront atteindre un taux de défiscalisation de 54% en loyers libres, et de 64% en loyers plafonnés.

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Cas du locatif «intermédiaire»

En locatif «intermédiaire», le taux de défiscalisation est de 50% en loi Girardin. Pour bénéficier de ce taux, le montant du loyer et les ressources des locataires sont plafonnés. Le loyer net ne doit pas excéder 145 EUR / an par m2 de surface habitable dans les DOM pour les baux conclus en 2008.

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La surface habitable d'un logement:

c'est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, cave, sous-sol, remise, garage, terrasse, loggia, balcon, séchoir extérieur au logement, locaux communs et autres dépendances du logement, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Il n'est tenu compte de la surface des terrasses couvertes que pour les varangues (maxi. 14 m2).

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Plafonds pour les locations intervenant en 2008

Les ressources du locataire figurant sur l'avis d'imposition (2006 ou 2007), une fois les frais professionnels ou l'abattement forfaitaire de 10% déduits ne doivent pas dépasser un plafond réactualisé annuellement qui en 2008 est de :

• Personne seule : 27 781 EUR
• Couple : 51 383 EUR
• Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge : 57 327 EUR
• Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge : 61 300 EUR
• Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge : 65 271 EUR
• Majoration par pers. à charge à partir de la 5ème : 4 169 EUR

(Texte extrait en partie des publications ADIL 2008)

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